【资料简介】

背景一：中国正在进入快速老龄化过程
      根据联合国规定的标准，一个国家60岁以上的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。截至2012年年底，我国60岁及以上老年人口已达1.94亿人，占总人口的14.3％，已达到国际老龄社会的标准，并预计到2013年年底将突破2亿人。
      在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长，将远超于全球平均增速水平，预计到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

注：以上数据来源于《中国财经》、招商证券
背景二：家庭养老模式遭遇困难
1、生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式。

2、死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长，另一方面，子女的年龄也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生。

3、空巢家庭占比严重。民政部数据显示，城乡空巢家庭超过50%，部分大中城市达到70%；全国65岁以上空巢老人有4150 万人，到“十二五”期末将超过5100万人，占老年人口的近1/4。根据中国老年科研中心的调查，目前全国城市老年人空巢家庭中，1/6 老人因生活不能自理或因孤单而愿去养老院。

4、现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。
背景三：国内的养老设施满足不了需求
1、中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，目前大部分养老设施服务单一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背将老年人送去养老院而背上不孝的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

2、近年老年人口数量增长加速，与此同时，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。
随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！

目   录
一：目前的政策红利
二：国内先行者的运作模式
三：保险养老地产的商业模式探讨
四：总结
政策红利：分给保险的蛋糕——以房养老和利率改革
      在2013年9月国务院的印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》中，针对养老服务业的投融资提出政策导向：要吸引更多民间资本，培育和扶持养老服务机构和企业发展。逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险。关于老年人住房反向抵押养老保险试点等问题，将由保监会将牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体措施。
 分析：此次“意见”将以房养老定义为老年人住房反向抵押“养老保险”，明确了产品的保险属性，将巨大的养老融资市场划拨给保险公司，这一市场将成为挂钩养老社区的保险产品的重要需求来源。
政策红利：投资渠道解缚，地产投资再放松——大类监管
      2013年9月底，保监会向保险及保险资管公司下发了《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知（征求意见稿）》，明确保险资金运用监管将实施大类比例监管，而减少了针对具体的投资品种设置投资比例限制。
2012年——投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季末总资产的15%；
2013年——投资不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的30%。
分析：《通知》放宽了针对不动产中自用与非自用的限制，即保险投资房地产的政策将放松，养老地产将成为保险资金的投资重地。
政策红利：市场空间打开，保险面临的蓝海——突破9073
“9073”养老新格局的出现  
      2007年，上海市宣布计划在“十一五”期间，将构建“9073”的养老新格局：90%的老人由家庭照顾，7%的老人享受社区居家养老服务，3%的老人进入养老院等机构养老。
      继上海率先提出“9073”格局之后，成都、湖北也提出“9073”养老格局，北京提出了“9064”格局。
各地区为了达成“9073”格局，对于需要外界力量的3%的部分均推出了政策支持。
以成都为例，《成都市加快社会化养老机构发展的意见》对参与养老事业发展建设的社会化养老机构，在项目用地保障、财政资金补贴等方面给予了全方位政策扶持：
用地保障——对2013年底前确定的社会化养老机构建设项目用地，将优先安排年度用地计划指标。 财政补贴——对新建的社会化养老机构，将按照每张床位1万元的标准给予一次性建设补贴。对利用社区设施、自有资产改（扩）建的社会化养老机构，将按照新建（增）一张床位5000元的标准给予一次性建设补贴。对社会化养老机构收住成都户籍老年人的，还将按照每人每月100元的标准给予服务性床位补贴。
2013年9月16日《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中提出的“发展目标”：“2020年，全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40张”。从全国性的比例要求来看，国务院规划中对于机构养老的侧重超过了“9073”，达到3.5%以上，而在大中型城市中的要高于4%；体现了机构养老地位重要性的提升。
政策红利：市场空间打开，保险面临的蓝海——突破9073
目   录
一：目前的政策红利
二：国内先行者的运作模式
三：保险养老地产的商业模式探讨
四：总结
最早的三款养老社区挂钩型产品
1、2009年11月19日，保监会批准泰康人寿获得中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。2012年6月，泰康推出“幸福有约终身养老计划”，成为国内首家提供养老社区挂钩型保险产品的保险公司。

2、2012年11月，合众人寿推出一款分红型两全保险，凡是在2012年11月20日至2013年11月19日期间投保并最终承保合众人寿优年养老定投两全保险（分红型）且保费达到约定标准的保险客户，在未来可以享受由合众健康产业武汉合众优年生活养老社区提供的增值优惠入住养老社区的服务。
3、2012年6月新华保险在北京延庆的新华家园养老社区项目举行了奠基仪式。但其与养老社区挂钩的保险产品尚未发布。
养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。这一商业模式正在被越来越多的保险公司所尝试，按照新华模式的预测，投资收益在6.5%以上，超过长期保险投资收益率假设。
最早的三款养老社区挂钩型产品
注：1、资料来源于招商证券；2、新华的挂钩产品的具体模式尚未公布。
目   录
一：目前的政策红利
二：国内先行者的运作模式
三：保险养老地产的商业模式探讨
四：总结
保险挂钩养老地产的驱动力
保险进军养老地产的优势
保险公司做养老机构的可行路径
保险挂钩养老地产的驱动力
1、产品端与投资端的资金对接通道
2、全生命的产业链
通过产品与入住挂钩，将社区开发资金在早期回笼。地产商做房地产开发的预售时间也只有两年左右，而保险公司将产品与社区居住权相结合，则是把地产运营的预售期提前至中年投保的时候，实现了产品端与投资端的直接对接。对于已购买保险的入住者，提前锁定了入住现金流，有利于经营稳定性的提高。
养老社区向上衔接养老险、护理险、医疗险等保险产品，同时带动下游的老年医疗、护理服务、老年科技产品等产业，可以有效延长产业链，并整合相关产业增加盈利渠道，实现从摇篮到天堂的全生命周期覆盖。
保险挂钩养老地产的驱动力
3、自建社区的独立王国
4、回报周期改善长短错配
5、政策性地产增值预期
目前国内保险公司介入养老地产均采取自建养老社区的形式，拥有所有权，出租居住权。在社区内持续建设医疗护理等配套机构，通过保险产品支持实体机构运营。高门槛策略将高净值客户吸入并将其老年的主要消费行为集中在自有社区内。
寿险负债久期一般在15年左右，养老地产业满足了保险资金对于投资回报长期和稳定性的需求。
通过投资养老地产而以优惠的价格获得土地，在经营的同时享受地产增值带来的利润。
目   录
一：目前的政策红利
二：国内先行者的运作模式
三：保险养老地产的商业模式探讨
四：总结
保险挂钩养老地产的驱动力
保险进军养老地产的优势
保险公司做养老机构的可行路径
保险进军养老地产的优势

对于希望享有最大程度养老资金保障的人而言，保险公司是最好的服务提供商。
笼统的说房产价值越高、年龄越大，每月的养老金或者服务返还的越多，但是每个人的个体情况千差万别，还可能涉及到夫妻两人的组合预期寿命等问题，怎样使自己的已有房产能够换取最大的月养老金给付，这需要保险公司通过精算来设计相应的生存年金产品来实现。
由于保险公司拥有依靠生命表定价的机制、以及自身已有客户数据的经验分析（一般情况下投保群体的生命表不同于全体人群的生命表），所以保险公司对自有客户采取“以房养老”或者“以保单养老”的服务提供方式比其他机构拥有更准确的定价权。
1．以房养老时代已经到来：保险的技术优势
保险进军养老地产的优势

以房养老是拿房产作抵押，先享受养老服务后交保费，看起来稍微有些超前，目前先行者正在做的则是反过来的商业模式：先交保费，同时作为养老房费的预缴，也就是通过投保获得若干年后养老社区的入住权。
房地产行业的预售制度给了地产公司较大的金融杠杆，目前期房成交比例高达70%，正是这样大比例资金的提前支付，才支撑起了现在地产行业的规模。但是房子的预售时间最多也只有两年左右，资金的快速回笼和周转是主要目的。
如果保险公司将养老保险与社区居住权相结合，则相当于将地产运营的预售期提前至年轻投保的时候，这正是保险和社区地产结合的优势：通过预售的方式提前收到了预付款。
保险的全国性品牌，相对于其他机构做养老会员制来讲，更具优势，更容易被老百姓接纳。
2.   提前几十年的地产预售：保险的负债久期优势
保险进军养老地产的优势

通常意义保险通过大数法则转移汇聚和转移风险池的风险，让每个投保人的财务支出得以稳定。但是对于一些富人而言，其财富承受风险的能力已经足够大以至于可以“自保”，对于这样的老年人，依然有选择保险产品的动机，因为“富人险”有着银行存款和其他理财方式不能比拟的优势：资产保全、合理避税、财富转移、免受质押。

3．富人老年“自保”的需要：保险的资产保全优势
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一：目前的政策红利
二：国内先行者的运作模式
三：保险养老地产的商业模式探讨
四：总结
保险挂钩养老地产的驱动力
保险进军养老地产的优势
保险公司做养老机构的可行路径
保险公司做养老机构的可行路径
       其中，股权介入方式，《险资投资不动产办法》规定保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。另一方面又规定保险公司不得投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。因此股权方式介入的所谓“不动产项目公司”，只能是为投资、建设、运营养老地产这一目的而设立的公司，而不能是一般的房地产开发企业，所以只租不售型养老社区应该算在法规允许的范围内。另外《险资投资股权办法》也规定，保险资金可以直接投资与保险业务相关的养老企业的股权，即保险资金以出资人名义投资并持有养老企业股权。而债权介入方式由于标的少，不能参与运营，目前国内还较为少见。